Giriş
Portföy Neden ? Biz 10line Asistan WhatsApp
10LINE EMLAK · Hizmetler

Fikirden tapuya, veriyle uçtan uca emlak

Alım-satımdan kiralamaya, değerlemeden yatırım danışmanlığına ve miras / intikal işlemlerine kadar; gayrimenkulünüzün her aşamasında bölge verisiyle konuşan bir yerel emlak ekibi.

Ücretsiz Ekspertiz Tüm Hizmetler
14Uzmanlık alanı
6Adımlı miras rehberi
%100Bölge verisi odaklı
Hizmet Haritası

Gayrimenkulün her ihtiyacı için tek bir adres

14 uzmanlık alanı ve özel miras / intikal masası. İhtiyacınız olan başlığa geçin, her biri için sürecin nasıl işlediğini adım adım anlatıyoruz.

01

Konut Alım & Satım Danışmanlığı

Doğru fiyat, doğru zaman ve doğru alıcıyla konutunuzu güvenle alıp satmanızı sağlayan uçtan uca danışmanlık.

İncele 02

Kiralama & Kira Garantili Yönetim

Kiracı bulmadan tahliyeye, kira takibinden garantili gelire kadar mülkünüzün tüm kira sürecini biz yönetelim.

İncele 03

Ticari & Ofis Gayrimenkul Danışmanlığı

Dükkan, ofis, plaza ve depo yatırımlarında lokasyon zekası ve doğru kiracı eşleştirmesiyle getiriyi maksimize edin.

İncele 04

Arsa & Arazi Danışmanlığı

İmar, tapu ve zemin risklerini önceden çözerek arsa ve arazide gerçek yatırım potansiyelini ortaya çıkarıyoruz.

İncele 05

Değerleme & Ön Ekspertiz

Mülkünüzün gerçek piyasa değerini emsal verilerle belirliyor, resmi işlemler için SPK lisanslı ekspertize yönlendiriyoruz.

İncele 06

Yatırım Danışmanlığı & Getiri Analizi

Kira çarpanı, net ROI ve amortisman süresini hesaplayarak duygusal değil veri odaklı yatırım kararları aldırıyoruz.

İncele 07

Bölge & Fiyat Endeksi Analizi

TCMB konut fiyat endeksi ve semt bazlı metrekare verileriyle hangi bölgenin ne zaman değerlendiğini gösteriyoruz.

İncele 08

Tapu & Hukuki Süreç Danışmanlığı

Web Tapu başvurusundan harç ödemesine ve devir randevusuna kadar tüm tapu sürecini hatasız yönetiyoruz.

İncele 09

Konut Kredisi & Ödeme Planı Danışmanlığı

Ekspertiz, faiz ve ödeme planını karşılaştırarak size en uygun konut kredisi yapısını kurgulayıp süreci hızlandırıyoruz.

İncele 10

Portföy Yönetimi (Mülk Sahipleri İçin)

Birden fazla mülkün kira, bakım, vergi ve değer takibini tek elden yöneterek portföyünüzün getirisini optimize ediyoruz.

İncele 11

Home Staging & Satışa Hazırlık

Profesyonel sunum, fotoğraf ve düzenlemeyle mülkünüzü daha hızlı ve daha yüksek fiyata satılır hale getiriyoruz.

İncele 12

Kentsel Dönüşüm & Yeni Proje Danışmanlığı

Riskli yapı tespitinden hak sahipliğine ve Yarısı Bizden desteklerine kadar dönüşüm sürecinizde yanınızdayız.

İncele 13

Yabancıya Satış & Oturma İzni Gayrimenkulü

Yabancı yatırımcılara döviz bozdurma belgesinden vatandaşlık başvurusuna kadar uçtan uca uyumlu gayrimenkul danışmanlığı.

İncele 14

Tatil Konutu & Kısa Dönem Kiralama Yönetimi

Küçükyalı, Cevizli, Alaçatı ve Kuşadası hattında yazlık, villa ve yalı yatırımlarını sezonluk gelirle profesyonelce yönetiyoruz.

İncele ★

Miras & İntikal İşlemleri

Veraset ilamından tapu intikaline, reddi mirastan izale-i şuyuya kadar tüm süreç tek elden.

Rehberi Aç
Alım & Satım

Konut Alım & Satım Danışmanlığı

Doğru fiyat, doğru zaman ve doğru alıcıyla konutunuzu güvenle alıp satmanızı sağlayan uçtan uca danışmanlık.

Konut alım-satım danışmanlığı, bir dairenin, villanın veya müstakil evin el değiştirmesini sadece iki tarafı buluşturmaktan ibaret görmeyen, veri temelli bir aracılık hizmetidir. 10LINE EMLAK olarak süreci; bölgedeki emsal satış verilerinin, metrekare birim fiyatlarının ve arz-talep dengesinin analiziyle başlatır, mülkü piyasanın gerçek değerine göre konumlandırırız. Amacımız satıcı için değeri gizli kalmış bir mülkü doğru fiyata satmak, alıcı için ise fazla ödeme yapmasını engellemektir. Satış tarafında profesyonel fotoğraf, mülk sunum dosyası, hedefli dijital pazarlama (portal ilanları, sosyal medya ve Meta reklamları) ve nitelikli alıcı ön elemesiyle mülkünüzü en geniş doğru kitleye ulaştırırız. Danışman aracılığıyla satılan konutların, kişisel satışa kıyasla ortalama daha kısa sürede ve daha yüksek fiyata el değiştirdiği sektör verileriyle sabittir. Alım tarafında ise ihtiyaç ve bütçe profilinize uygun mülkleri filtreler, tapu ve imar temizliği doğrulanmış seçenekleri size sunarız. Pazarlık aşamasında tarafsız ve deneyimli bir müzakereci gibi hareket eder, sözleşme ve kapora süreçlerini güvence altına alırız. Tapu devrine kadar geçen tüm adımlarda -ekspertiz, kredi, harç, evrak- yanınızda oluruz. Böylece duygusal ve finansal olarak yorucu bir süreci, şeffaf ve öngörülebilir bir işleme dönüştürürüz.

  1. İhtiyaç ve bütçe analizi
  2. Emsal veri & değer tespiti
  3. Pazarlama veya mülk arama
  4. Gösterim & müzakere
  5. Sözleşme ve kapora
  6. Tapu devri & teslim
Emsal satış verisine dayalı gerçekçi fiyat raporu, tahmine değil veriye dayanır.Tapu ve imar durumu doğrulanmadan hiçbir mülk portföye alınmaz.Kapora ve sözleşme süreçleri yazılı, şeffaf ve iki tarafı da koruyacak şekilde yürütülür.
Konutumu satmam ne kadar sürer?
Doğru fiyatlandırılmış ve pazarlaması iyi yapılan bir konut, bölge ve sezona göre genellikle birkaç hafta ile birkaç ay arasında satılır. Piyasa üzeri fiyatlama en büyük gecikme nedenidir.
Emlak komisyonu ne kadardır ve kim öder?
Yürürlükteki mevzuata göre hizmet bedeli genellikle satış bedelinin yüzde 2+2 KDV oranındadır; alıcı ve satıcı taraflarından tahsil edilir. Tüm bedel işlem öncesi yazılı olarak netleştirilir.
Kiralama

Kiralama & Kira Garantili Yönetim

Kiracı bulmadan tahliyeye, kira takibinden garantili gelire kadar mülkünüzün tüm kira sürecini biz yönetelim.

Kiralama danışmanlığı, mülkünüzü boş bekletmeden, doğru kiracıyla ve hukuki güvence altında değerlendirmenizi sağlar. 10LINE EMLAK, mülk kontrolünü yaptıktan sonra dijital mecralarda hedefli ilanlar açar, kiracı adaylarını gelir belgesi, referans ve güvenilirlik açısından ön elemeden geçirir. Böylece kira ödemesinde ve mülkün korunmasında en düşük riski taşıyan kiracı profili belirlenir. Kira garantili yönetim modelinde ise mülk sahibini kira gelirine ilişkin riskten büyük ölçüde arındırırız. Kiracı kira ödemesinde temerrüde düşse dahi, sistem devreye girerek mülk sahibine düzenli ve kesintisiz gelir akışını sağlamayı hedefler. Kira ödemeleri online olarak kayıt altına alınır; birden fazla mülkü olan sahipler tek panelden tüm kira gelirlerini görüntüleyebilir. Hukuk müşavirlerimizle hazırlanan kişiye özel kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi ve teminatlar sayesinde mülk sahibi ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklara karşı korunur. Kiracıya teslimde demirbaşlar ve mülkün fiziksel durumu kayıt altına alınır; tahliyede mülk ilk günkü durumuyla teslim alınır. Bu bütünsel yaklaşım, düzensiz ödeme ve tahliye süreçlerinde kaybedilen zaman ve geliri en aza indirir.

  1. Mülk kontrolü & kira değeri
  2. İlan ve kiracı bulma
  3. Kiracı ön eleme (gelir/referans)
  4. Sözleşme & tahliye taahhüdü
  5. Kira takibi & tahsilat
  6. Tahliyede durum kontrolü
Kira garantili modelde temerrüt halinde bile mülk sahibine düzenli gelir akışı hedeflenir.Her kiracı gelir belgesi ve referans kontrolünden geçirilir, tahliye taahhütnamesi alınır.Demirbaş ve mülk durumu teslimde ve tahliyede tutanakla kayıt altına alınır.
Kira garantisi tam olarak neyi kapsar?
Kiracının kirayı geç ödemesi veya ödememesi durumunda mülk sahibinin gelirinin kesintiye uğramamasını hedefleyen bir güvence sistemidir; kapsam sözleşmede net olarak tanımlanır.
Kiracı çıkmazsa tahliye sürecini siz mi yönetiyorsunuz?
Evet. Alınan tahliye taahhütnamesi ve hukuki destek ile tahliye sürecini takip eder, mülkün ilk günkü durumuyla teslim alınmasını sağlarız.
Ticari & Ofis

Ticari & Ofis Gayrimenkul Danışmanlığı

Dükkan, ofis, plaza ve depo yatırımlarında lokasyon zekası ve doğru kiracı eşleştirmesiyle getiriyi maksimize edin.

Ticari gayrimenkul, konuta göre daha yüksek kira getirisi ve genellikle daha uzun, kurumsal zeminde ilerleyen kira sözleşmeleri sunar. Ancak başarısı büyük ölçüde lokasyona ve doğru kiracı-mülk eşleşmesine bağlıdır. 10LINE EMLAK, dükkan, ofis, plaza katı, depo ve endüstriyel tesis danışmanlığında; yaya akımı, ulaşım aksları, demografik segmentasyon ve güncel emsal kira verilerini bir arada değerlendiren bir lokasyon analizi metodolojisi uygular. 2025 piyasasında ofis talebi yüksek standartlı ve merkezi binalara kayarken esnek metrekare yönetimi öne çıkmış, perakendede gıda-içecek, sağlık ve spor odaklı kiracılar doğru yaya aksında güçlü performans göstermiş, lojistikte ise şehir içi erişilebilirliği yüksek mikrolokasyonlar kira büyümesinde lider olmuştur. Bu trendleri yatırımcı ve kiracı tarafına stratejik yol haritası olarak sunarız. Yeni şube açılışı, mağaza konsepti belirleme, mevcut mülkün fonksiyon değişikliği veya kurumsal marka için lokasyon seçimi kararlarında yanınızda oluruz. Mülk sahibi tarafında ise mülkünüzü kurumsal ve ödeme gücü yüksek kiracılarla buluşturarak sürdürülebilir bir gelir sağlarız.

  1. İş modeli & metrekare ihtiyacı
  2. Lokasyon ve yaya akımı analizi
  3. Emsal kira & getiri değerlendirmesi
  4. Mülk / kiracı eşleştirme
  5. Ticari sözleşme müzakeresi
  6. Teslim & süreç takibi
Lokasyon kararları yaya akımı, demografi ve emsal veriyle desteklenir, sezgiyle değil.Ticari kira sözleşmeleri kurumsal standartlarda, uzun vadeli ve koruyucu maddelerle hazırlanır.Kiracı ödeme gücü ve sektörel uyum önceden değerlendirilir.
Ofis mi dükkan mı daha iyi yatırım?
Cevap lokasyona ve kiracı profiline bağlıdır. Cadde üstü dükkanlar perakende için, merkezi plazalar kurumsal kiracı için avantajlıdır; sizin için getiri ve risk analizini birlikte yaparız.
Ticari mülkte kira çarpanı kaç olmalı?
Konuta göre değişir; genelde iyi konumlu ticari mülkte daha düşük kira çarpanı yani daha hızlı geri dönüş beklenir. Her mülk için gerçek getiriyi ayrıca hesaplarız.
Arsa & Arazi

Arsa & Arazi Danışmanlığı

İmar, tapu ve zemin risklerini önceden çözerek arsa ve arazide gerçek yatırım potansiyelini ortaya çıkarıyoruz.

Arsa ve arazi yatırımı, doğru yapıldığında en yüksek değer artışını sunan, yanlış yapıldığında ise yatırımcıyı yıllarca hukuki süreçlere kilitleyebilen bir alandır. 10LINE EMLAK olarak her arsa incelemesinde önce tapu senedindeki niteliği kontrol ederiz: tapuda arsa ibaresi ile tarla veya bahçe ibaresi çok farklı imar hakları ve yatırım potansiyeli doğurur. Ardından belediyeden imar durumunu, TAKS-KAKS oranlarını, sit ve yapılaşma kısıtlarını sorgular; yatırımınızın gerçekten ne inşa etmenize izin verdiğini netleştiririz. Hisseli tapularda diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı bulunabileceği veya ifrazın mümkün olmayabileceği gibi kritik riskleri baştan tespit ederiz. İstanbul gibi fay hatları üzerindeki bir coğrafyada zemin etüdü ve dayanıklılık raporlarının önemini asla göz ardı etmez, bu kontrolleri yatırım kararınızın parçası haline getiririz. Anadolu Yakası'nın büyüme akslarını, Tuzla ve Pendik gibi lojistik ve otoyol bağlantılı gelişme koridorlarını yakından izleriz. Bir arazinin asıl potansiyeli çoğu zaman gelecekte imara açılarak tarladan arsaya dönüşmesindedir; bu dönüşüm gerçekleştiğinde değer geometrik olarak artar. Doğru koridoru doğru zamanda yakalamanız için veriye dayalı yol haritası sunarız.

  1. Tapu niteliği & kayıt kontrolü
  2. İmar durumu ve TAKS/KAKS sorgusu
  3. Hisse & şufa risk analizi
  4. Zemin ve konum değerlendirmesi
  5. Gelişim koridoru & potansiyel raporu
  6. Alım / satım ve devir
Her arsa için imar durumu ve tapu niteliği resmi kaynaklardan doğrulanır.Hisseli tapu, şufa hakkı ve ifraz riskleri satın almadan önce yazılı olarak raporlanır.İstanbul Anadolu Yakası'nda zemin/fay hattı hassasiyeti değerlendirmeye dahil edilir.
Tarla mı arsa mı almalıyım?
Kısa vadede yapı yapacaksanız imarlı arsa, uzun vadeli değer artışı hedefliyorsanız gelişim koridorundaki tarla mantıklı olabilir. İkisi arasındaki riski ve potansiyeli sizin için ayrıntılı kıyaslarız.
Hisseli tapulu arsa alınır mı?
Alınabilir ancak dikkat gerektirir; diğer hissedarların önalım hakkı ve bölünme kısıtları olabilir. Bu riskleri baştan inceleyip size net bir tablo sunarız.
Değerleme

Değerleme & Ön Ekspertiz

Mülkünüzün gerçek piyasa değerini emsal verilerle belirliyor, resmi işlemler için SPK lisanslı ekspertize yönlendiriyoruz.

Doğru bir fiyat, hem satışta hem yatırımda en kritik karardır. 10LINE EMLAK, mülkünüz için ön değerleme (ön ekspertiz) hizmeti sunar: taşınmazın konumu, niteliği, fiziksel durumu, imar bilgileri ve bölgedeki gerçekleşmiş emsal satışlar ışığında piyasa değerini şeffaf bir raporla ortaya koyarız. Bu rapor, fiyat belirlerken tahmine değil veriye dayanmanızı sağlar. Bankaya teminat, kredi, mahkeme, miras paylaşımı veya sermaye piyasası işlemleri gibi resmi ve yasal geçerlilik gerektiren durumlarda ise devreye SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları girer. SPK lisanslı değerleme, taşınmazın belirli bir tarihteki muhtemel değerinin, SPK düzenlemeleri ve kabul edilmiş değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir ve raporun yasal geçerliliğe sahip olduğunu gösterir. Biz, ön ekspertizinizi yapar, hangi işlemde SPK lisanslı rapor gerektiğini net olarak açıklar ve sizi doğrudan lisanslı kuruluşa yönlendiririz. Böylece hem gündelik alım-satım kararlarınızda gerçekçi bir referans fiyatına, hem de resmi süreçlerde yasal olarak geçerli bir rapora zamanında ulaşırsınız.

  1. Mülk yerinde inceleme
  2. İmar & tapu bilgisi kontrolü
  3. Emsal satış verisi analizi
  4. Ön değer raporu sunumu
  5. Gerekirse SPK lisanslı kuruluşa yönlendirme
Ön değerleme, gerçekleşmiş emsal satış verisine dayanır; şişirilmiş beklenti oluşturulmaz.Resmi işlem gerektiğinde yalnızca SPK lisanslı, yasal geçerli kuruluşlara yönlendirme yapılır.Değer raporu yazılı ve gerekçeli olarak teslim edilir.
Sizin verdiğiniz değerleme bankada geçerli mi?
Bizim ön ekspertizimiz karar desteği içindir. Banka kredisi, mahkeme veya resmi işlemler için SPK lisanslı bir kuruluşun raporu gerekir; sizi doğru kuruluşa yönlendiririz.
Değerleme ile satış fiyatı neden farklı olabilir?
Değerleme muhtemel piyasa değerini gösterir; nihai satış fiyatı arz-talep, aciliyet ve pazarlıkla oluşur. İkisini birlikte değerlendirerek stratejinizi belirleriz.
Yatırım

Yatırım Danışmanlığı & Getiri Analizi

Kira çarpanı, net ROI ve amortisman süresini hesaplayarak duygusal değil veri odaklı yatırım kararları aldırıyoruz.

Gayrimenkul yatırımı, doğru metriklerle ölçülmediğinde yanıltıcı olabilir. 10LINE EMLAK, her yatırım adayı mülk için kira çarpanı, brüt ve net kira getirisi, ROI ve amortisman süresini birlikte hesaplayarak gerçek kârlılığı önünüze koyar. Kira çarpanı, mülkün fiyatının yıllık brüt kira gelirine oranıdır; örneğin 2 milyon TL'ye alınan ve aylık 15 bin TL kira getiren bir dairenin çarpanı yaklaşık 11 yıla denk gelir. Ancak brüt getiri tek başına yeterli değildir. Net kira getirisi, bakım-onarım (genelde kira gelirinin yüzde 5-10'u), vergi, aidat ve boş kalma riski gibi tüm işletme giderlerini düşerek mülkün gerçek kârlılığını gösterir: (Yıllık Net Kira Geliri / Satın Alma Fiyatı) x 100. Genellikle 15 yıl ve altı kira çarpanına sahip bölgeler yatırım açısından daha caziptir; çarpanın yükselmesi düşen getiri veya artan risk anlamına gelebilir. İstanbul, İstanbul ve büyük şehirlerden aldığı nitelikli göç, gelişen sanayisi, turizm potansiyeli ve genç nüfusuyla Türkiye'nin en cazip yatırım pazarlarından biridir. Türkiye genelinde yıllık kira getirisi son dönemde yüzde 6-10 bandına yükselmiştir. Biz bu makro tabloyu, seçtiğiniz mülkün mikro verisiyle birleştirerek size en yüksek risk-getiri dengesini sunan seçeneği gösteririz.

  1. Yatırım hedefi & risk profili
  2. Bölge ve mülk aday listesi
  3. Kira çarpanı & net ROI hesabı
  4. Amortisman & senaryo analizi
  5. Yatırım kararı ve alım
  6. Getiri takibi & çıkış planı
Her mülk için brüt değil net getiri ve amortisman süresi hesaplanır.Bakım, vergi, aidat ve boşluk riski gibi gizli maliyetler analize dahil edilir.Yatırım kararı yazılı getiri raporuyla desteklenir, sözlü vaatle değil.
İyi bir kira çarpanı kaç olmalı?
Genellikle 15 ve altı kira çarpanı yatırımcı için caziptir; 12'nin üzeri daha düşük getiri ya da yüksek fiyat sinyali olabilir. Bölge özelinde ideal aralığı birlikte belirleriz.
Net getiri ile brüt getiri arasındaki fark nedir?
Brüt getiri sadece kirayı, net getiri ise bakım, vergi, aidat ve boş kalma gibi giderleri düştükten sonra gerçek kârı gösterir. Kararınızı net getiriye göre veririz.
Endeks & Analiz

Bölge & Fiyat Endeksi Analizi

TCMB konut fiyat endeksi ve semt bazlı metrekare verileriyle hangi bölgenin ne zaman değerlendiğini gösteriyoruz.

Doğru bölgeyi doğru zamanda seçmek, gayrimenkulde kazancın büyük bölümünü belirler. 10LINE EMLAK, kararlarını TCMB Konut Fiyat Endeksi, TÜİK verileri ve güncel semt bazlı metrekare fiyatları gibi resmi ve piyasa göstergeleriyle destekler. Konut Fiyat Endeksi, ülke genelindeki konut fiyatlarının değişimini ölçen resmi bir göstergedir; biz bunu İstanbul ilçe ve semt kırılımına indirerek yorumlarız. İstanbul, son yıllarda güçlü bir değer artışı yaşadı; metrekare birim değerleri bazı bölgelerde yüzde 100'ün üzerinde arttı, kira endeksinde ise İstanbul dönem dönem Türkiye'nin en yüksek yıllık artış oranlarına sahip oldu. Ancak her semt aynı hızda değerlenmez: Küçükyalı gibi premium bölgelerde metrekare fiyatları çok yüksek olup geri dönüş süresi uzayabilirken, gelişmekte olan ilçelerde giriş fiyatı düşük ve potansiyel yüksek olabilir. Biz size sadece bir mülkü değil, o mülkün içinde bulunduğu bölgenin geçmiş trendini, mevcut arz-talep dengesini ve gelecekteki altyapı-ulaşım projelerinin yaratacağı değer potansiyelini bir arada sunarız. Böylece alım, satım veya bekleme kararınızı sezgiyle değil endeks ve emsal veriyle verirsiniz.

  1. Hedef bölge tanımı
  2. TCMB/TÜİK endeks incelemesi
  3. Semt bazlı m² & kira verisi
  4. Trend & altyapı projesi analizi
  5. Bölge fırsat raporu
  6. Karar desteği (al/sat/bekle)
Analizler TCMB Konut Fiyat Endeksi ve resmi TÜİK verileriyle desteklenir.Semt bazlı metrekare ve kira verileri güncel emsallerle raporlanır.Gelecek değer potansiyeli, planlanan altyapı ve ulaşım projelerine göre değerlendirilir.
İstanbul'de hangi bölge yatırım için mantıklı?
Bu, bütçenize ve vade beklentinize göre değişir. Prim yapmış premium bölgelerle henüz gelişen bölgeler farklı risk-getiri sunar; size özel bir bölge kıyas raporu hazırlarız.
Fiyat endeksi bana nasıl yarar sağlar?
Endeks, bir bölgenin fiyatlarının reel olarak mı arttığını yoksa balon mu olduğunu ayırt etmenizi sağlar. Alım-satım zamanlamanızı bu veriyle optimize ederiz.
Tapu & Hukuk

Tapu & Hukuki Süreç Danışmanlığı

Web Tapu başvurusundan harç ödemesine ve devir randevusuna kadar tüm tapu sürecini hatasız yönetiyoruz.

Tapu devri, alım-satımın en kritik ve geri dönüşü zor adımıdır; bir eksik evrak veya yanlış harç hesabı süreci günlerce geciktirebilir. 10LINE EMLAK, TKGM Web Tapu sistemi üzerinden e-Devlet ile başlatılan satış başvurusunu, taşınmaz ve taraf bilgilerinin doğru girilmesini, tapu müdürlüğü onayını ve randevu oluşturulmasını uçtan uca takip eder. Süreçte taraflara, tapu harcı ve döner sermaye bedeli için referans numarası içeren bir SMS gönderilir; bu ödemelerin randevu saatinden önce mutlaka yapılmış olması gerekir. 2025 itibarıyla tapu harcı satış bedelinin yüzde 4'ü olarak hesaplanır ve buna döner sermaye bedeli eklenir. Biz bu tutarları önceden şeffafça hesaplar, sürpriz maliyet yaşamamanızı sağlarız. Ayrıca ipotek tesisi ve fekki, intikal (miras), cins değişikliği, ifraz-tevhit gibi işlemlerde ve tapudaki şerh, haciz veya ihtiyati tedbir gibi engellerin kontrolünde yol gösteririz. Gerektiğinde anlaşmalı hukuk müşavirlerimizle koordineli çalışarak sözleşme, tahliye taahhüdü ve devir güvenliğini sağlarız. Devir gününde her iki tarafın da tapu müdürlüğünde eksiksiz hazır olmasını organize ederiz.

  1. Tapu kaydı & şerh kontrolü
  2. Web Tapu başvurusu
  3. Harç & döner sermaye hesabı
  4. Ödeme ve randevu oluşturma
  5. Devir günü organizasyonu
  6. Yeni tapu teslimi
Tapu üzerindeki haciz, ipotek ve şerhler devirden önce kontrol edilir.Harç ve döner sermaye bedelleri işlem öncesi net olarak hesaplanır.Devir randevusu ve evrak süreci tarafların adına eksiksiz koordine edilir.
Tapu harcı ne kadar ve kim öder?
2025'te tapu harcı satış bedelinin yüzde 4'üdür; genelde alıcı ve satıcı arasında paylaşılır ancak taraflar aksini kararlaştırabilir. Ayrıca döner sermaye bedeli ödenir.
Tapu randevusunu siz mi alıyorsunuz?
Evet. Web Tapu üzerinden başvuru, ödeme ve randevu adımlarını sizin adınıza takip eder, devir gününü organize ederiz.
Finansman

Konut Kredisi & Ödeme Planı Danışmanlığı

Ekspertiz, faiz ve ödeme planını karşılaştırarak size en uygun konut kredisi yapısını kurgulayıp süreci hızlandırıyoruz.

Konut kredisi, alım kararının finansal bel kemiğidir; doğru banka ve doğru ödeme planı, uzun vadede ciddi tasarruf sağlar. 10LINE EMLAK, kredi uygunluğunuzu değerlendirir, bankaların güncel faiz oranlarını ve maliyetlerini karşılaştırır ve bütçenize en uygun kredi yapısını kurgulamanıza yardımcı olur. İlk Evim gibi devlet destekli düşük faizli kredi seçeneklerinden yararlanma imkanınızı da değerlendiririz. Süreçte banka, mülkün kullanımını, imara uygunluğunu ve piyasa değerini tespit için uzman bir eksper gönderir. Kredi tutarı, ekspertiz raporundaki değerin en fazla yüzde 90'ı kadar çıkar; bu nedenle genellikle mülk değerinin en az yüzde 10'u kadar peşinatınız olması gerekir. Biz bu ekspertiz aşamasını ve gerçekçi kredi tavanını önceden hesaplayarak bütçe planınızı netleştiririz. Kredi tahsis ücreti (genelde kredi tutarının binde 5'i) ve ekspertiz ücreti gibi ek maliyetleri baştan sunar, sürpriz yaşamanızı önleriz. Başvuru süreci ortalama 5-7 iş gününde sonuçlanır; biz evrak hazırlığı ve banka koordinasyonuyla bu süreyi mümkün olduğunca kısaltırız. Ayrıca sabit ve değişken faiz seçenekleri arasında sizin risk profilinize uygun olanı seçmenizde yol gösteririz.

  1. Kredi uygunluk & bütçe analizi
  2. Banka ve faiz karşılaştırması
  3. Peşinat & kredi tavanı hesabı
  4. Ekspertiz sürecinin takibi
  5. Evrak hazırlığı & başvuru
  6. Onay ve kullandırım
Birden fazla bankanın faiz ve maliyeti karşılaştırılarak en uygun seçenek sunulur.Ekspertiz değeri ve kredi tavanı önceden hesaplanır, bütçeniz gerçekçi kurulur.Tahsis ve ekspertiz ücretleri dahil tüm maliyetler baştan şeffaf paylaşılır.
Ne kadar peşinat gerekir?
Kredi, ekspertiz değerinin en fazla yüzde 90'ı kadar çıktığı için genelde mülk değerinin en az yüzde 10'u kadar peşinat gerekir. Devlet destekli kampanyalarda oranlar değişebilir.
Kredi süreci ne kadar sürer?
Evraklar tamamsa ortalama 5-7 iş günü içinde sonuçlanır. Ekspertiz ve evrak koordinasyonunu üstlenerek bu süreyi kısaltmaya çalışırız.
Portföy Yönetimi

Portföy Yönetimi (Mülk Sahipleri İçin)

Birden fazla mülkün kira, bakım, vergi ve değer takibini tek elden yöneterek portföyünüzün getirisini optimize ediyoruz.

Birden fazla gayrimenkule sahip olmak, tek başına bir gelir garantisi değildir; asıl kazanç, portföyün profesyonel yönetiminden gelir. Gayrimenkul portföy yönetimi, sahip olunan mülklerin değerini artırmak ve kira-yatırım süreçlerini optimize etmek için uygulanan bütünsel bir süreçtir. 10LINE EMLAK, mülk takibi, kira ve gelir yönetimi, bakım ve operasyon yönetimi, finansal analiz-raporlama ile risk yönetimini tek çatı altında toplar. Her mülkünüzün kira geliri, boşluk süresi, bakım maliyeti ve piyasa değeri düzenli olarak izlenir ve size sade raporlar halinde sunulur. Hangi mülkün elde tutulması, hangisinin satılıp yeniden değerlendirilmesi gerektiğini veriyle gösterir; portföyünüzü bölge ve varlık türü açısından çeşitlendirerek riski dağıtırız. Böylece gelir akışınız hem düzenli hem de büyümeye açık hale gelir. Birden fazla mülkün kirasını tek panelden izleyebileceğiniz dijital takip, vergi ve aidat yükümlülüklerinin zamanında hatırlatılması, bakım-onarım süreçlerinin koordinasyonu ve gerektiğinde yeni yatırım fırsatlarının önünüze getirilmesi bu hizmetin parçasıdır. Amacımız, mülk sahibi olmanın getirdiği operasyonel yükü sizden alıp, sizi yalnızca stratejik kararlarla ilgilenen bir yatırımcı konumuna taşımaktır.

  1. Portföy envanteri & durum tespiti
  2. Getiri ve boşluk analizi
  3. Kira & gider yönetimi kurulumu
  4. Bakım/operasyon koordinasyonu
  5. Periyodik performans raporu
  6. Optimizasyon ve yeniden yatırım
Tüm mülklerin kira, gider ve değer performansı düzenli ve sade raporlarla sunulur.Portföy risk dağılımı bölge ve varlık türüne göre çeşitlendirilerek yönetilir.Vergi, aidat ve bakım yükümlülükleri zamanında hatırlatılıp koordine edilir.
Kaç mülkten sonra portföy yönetimi mantıklı olur?
Birden fazla mülkte bile takip yükü hızla artar. İki-üç mülkten itibaren profesyonel yönetim, hem zaman hem getiri açısından fark yaratmaya başlar.
Mülklerimi satmadan da yönetiyor musunuz?
Evet. Amacımız satış değil, portföyünüzün getirisini artırmaktır. Satış yalnızca veriler bir mülkü elde tutmanın verimsiz olduğunu gösterdiğinde önerilir.
Satışa Hazırlık

Home Staging & Satışa Hazırlık

Profesyonel sunum, fotoğraf ve düzenlemeyle mülkünüzü daha hızlı ve daha yüksek fiyata satılır hale getiriyoruz.

Alıcıların çoğu bir evi artık sokakta değil ekranda, fotoğraflara bakarak değerlendiriyor; ilk izlenim satış hızını doğrudan belirliyor. Home staging, mülkü alıcı veya kiracı için en cazip hale getirme sürecidir ve doğru uygulandığında hem satış süresini kısaltır hem de algılanan değeri yükseltir. 10LINE EMLAK, mülkünüzü satışa çıkmadan önce görsel ve fonksiyonel olarak hazırlar. Süreç; profesyonel temizlik, fazla eşyaların kaldırılarak ferah ve geniş bir algı yaratılması, bej-gri-beyaz gibi geniş kitleye hitap eden nötr tonların öne çıkarılması ve mobilyanın alanı daraltmayacak şekilde yeniden düzenlenmesini kapsar. Küçük ama etkili tadilat ve bakım önerileriyle mülkün zayıf noktalarını güçlü yönlere çeviririz. Ardından profesyonel fotoğrafçıyla doğru ışık, açı ve kompozisyonda çekim yaparız. Bunu hedefli dijital pazarlama tamamlar: portal ilanları, sosyal medya ve Meta reklamlarıyla mülkünüz doğru alıcı kitlesinin karşısına çıkar. Doğru satış zamanlaması da stratejinin parçasıdır; piyasanın hareketli olduğu dönemlerde çıkış yapmak sonucu iyileştirir. Tüm bunların temelinde ise en kritik adım olan doğru fiyatlandırma vardır; çünkü satılamayan evlerin çoğu piyasa değerinin üzerinde fiyatlanmış evlerdir.

  1. Mülk ön değerlendirme & eksik tespiti
  2. Temizlik & sadeleştirme
  3. Nötr düzenleme / mini iyileştirme
  4. Profesyonel fotoğraf & sunum
  5. İlan metni ve hedefli pazarlama
  6. Gösterim & geri bildirim
Profesyonel fotoğraf ve sunumla mülkünüz rakip ilanlardan öne çıkar.Düzenleme önerileri düşük maliyet-yüksek etki ilkesiyle sunulur, gereksiz masraf yaptırılmaz.Doğru fiyatlandırma ile piyasa üzeri fiyattan kaynaklanan bekleme riski azaltılır.
Home staging masraflı mı?
Genelde büyük tadilat değil, temizlik, sadeleştirme ve doğru sunum gerektirir. Küçük yatırım, çoğu zaman satış fiyatına ve hızına belirgin şekilde geri döner.
Boş evde de home staging işe yarar mı?
Evet. Boş ev soğuk ve küçük algılanabilir; temel sahneleme ve profesyonel fotoğraf, mekanı yaşanabilir ve ferah gösterip alıcı ilgisini artırır.
Kentsel Dönüşüm

Kentsel Dönüşüm & Yeni Proje Danışmanlığı

Riskli yapı tespitinden hak sahipliğine ve Yarısı Bizden desteklerine kadar dönüşüm sürecinizde yanınızdayız.

İstanbul, 30 Ekim 2020 depreminin ardından kentsel dönüşümde Türkiye'nin en aktif şehirlerinden biri haline geldi; Bağlarbaşı, Kartal, Fındıklı, Karabağlar, Ataşehir ve Pendik gibi ilçelerde dönüşüm hızla ilerliyor. 10LINE EMLAK, mülk sahiplerini bu karmaşık sürecin her aşamasında yönlendirir: riskli yapı tespiti (6306 sayılı Kanun kapsamında), hak sahipliğinin belirlenmesi, kat maliklerinin haklarının korunması ve müteahhitle yapılacak sözleşmenin adil müzakeresi. Devletin sunduğu desteklerden tam yararlanmanızı sağlarız. Yarısı Bizden kampanyası kapsamında riskli konut ve iş yerlerinin dönüşümü için düşük faizli proje kredisi, kira yardımı, taşınma yardımı ve geçici konut desteği sağlanmaktadır; İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin imar teşvikleri buna eklenir. Hangi desteğe hak kazandığınızı ve başvuru sürecini net olarak açıklarız. Yeni proje danışmanlığında ise güvenilir müteahhit ve markalı proje seçimi, kat karşılığı sözleşmelerinde metrekare, kat ve teslim şartlarının müzakeresi, teslim garantileri ve depreme dayanıklı yapı standartlarının denetimi konularında yol gösteririz. Amacımız, dönüşümü mülk sahibi için bir belirsizlik değil, güvenli ve değer artıran bir yatırım fırsatına dönüştürmektir.

  1. Riskli yapı tespiti yönlendirmesi
  2. Hak sahipliği & pay analizi
  3. Müteahhit / proje değerlendirmesi
  4. Kat karşılığı sözleşme müzakeresi
  5. Devlet desteği & kredi başvurusu
  6. İnşaat takibi & yeni tapu
6306 sayılı Kanun kapsamındaki tüm haklarınız ve devlet destekleri net olarak aktarılır.Kat karşılığı sözleşmeleri metrekare, teslim ve garanti maddeleriyle mülk sahibi lehine müzakere edilir.Müteahhit ve proje seçiminde güvenilirlik ve depreme dayanıklılık öne alınır.
Kentsel dönüşümde kira yardımı alabilir miyim?
Riskli yapı olarak tespit edilen binalarda mülk sahipleri kira yardımı, taşınma yardımı ve Yarısı Bizden kapsamında düşük faizli kredi gibi desteklerden yararlanabilir; uygunluğunuzu birlikte değerlendiririz.
Kat karşılığında ne kadar pay alırım?
Pay oranı bölgeye, arsa değerine ve inşaat maliyetine göre değişir. Emsal projeleri ve arsa değerini analiz ederek adil bir oran için müzakereyi sizin adınıza yürütürüz.
Yabancı Yatırımcı

Yabancıya Satış & Oturma İzni Gayrimenkulü

Yabancı yatırımcılara döviz bozdurma belgesinden vatandaşlık başvurusuna kadar uçtan uca uyumlu gayrimenkul danışmanlığı.

Türkiye ve özellikle Marmara sahilleri, yabancı yatırımcılar için cazip bir gayrimenkul pazarı; ancak yabancıya satış süreci yerel alımdan farklı, ek adımlar ve mevzuat uyumu gerektirir. 10LINE EMLAK, yabancı alıcılara ve onlara satış yapmak isteyen mülk sahiplerine, tüm sürecin mevzuata uygun ve pürüzsüz ilerlemesi için danışmanlık verir. 400.000 ABD Doları (veya TL karşılığı) değerinde gayrimenkul alan ve 3 yıl satmama taahhüdü veren yabancılar Türk vatandaşlığına başvuru hakkı kazanır; başvuru sahibi, eşi ve 18 yaşından küçük çocukları bu haktan yararlanır. Süreç genelde 6-8 ay sürer ve mülk bulma, SPK lisanslı ekspertiz raporu alma, döviz alım belgesi düzenleme ve uygunluk belgeli tapu devri gibi kritik adımları içerir. Vatandaşlık hedeflemeyen yabancılar ise gayrimenkul alarak kısa dönem oturma izni (ikamet) için başvurabilir. Biz bu süreçte; vatandaşlığa uygun (kat mülkiyeti veya kat irtifakı) nitelikte mülk seçimini doğrular, SPK ekspertizini ve döviz bozdurma belgesini organize eder, tapu devrini ve uygunluk yazısını takip eder, ikamet izni başvurusunda yol gösteririz. Yabancı alıcının askeri bölge kısıtı ve tapu uygunluğu gibi konularını önceden kontrol ederek işlemin reddedilmesini önleriz.

  1. Uygunluk & mülk kriteri belirleme
  2. SPK lisanslı ekspertiz raporu
  3. Döviz alım belgesi düzenleme
  4. Tapu devri & uygunluk yazısı
  5. İkamet izni başvurusu
  6. Vatandaşlık başvurusu (opsiyonel)
Mülkün vatandaşlığa/uygunluğa elverişli nitelikte olduğu (kat mülkiyeti/irtifakı) baştan doğrulanır.Döviz alım belgesi ve SPK ekspertizi gibi zorunlu adımlar eksiksiz koordine edilir.Askeri bölge ve tapu kısıtı kontrolüyle başvurunun reddedilme riski en aza indirilir.
Ne kadarlık alımda vatandaşlık hakkı doğar?
400.000 ABD Doları veya TL karşılığı değerinde gayrimenkul alıp 3 yıl satmama taahhüdü veren yabancılar vatandaşlığa başvurabilir; eş ve 18 yaş altı çocuklar da kapsanır.
Süreç ne kadar sürer?
Tapu aşaması yaklaşık 1 ay, tüm vatandaşlık süreci ise genellikle 6-8 ay sürer. Adımları koordine ederek gecikmeleri en aza indiririz.
Tatil & Kısa Dönem

Tatil Konutu & Kısa Dönem Kiralama Yönetimi

Küçükyalı, Cevizli, Alaçatı ve Kuşadası hattında yazlık, villa ve yalı yatırımlarını sezonluk gelirle profesyonelce yönetiyoruz.

Bölgenin turizm potansiyeli, sahil şeridini yalnızca yaşam değil güçlü bir yatırım cazibesi merkezi haline getiriyor. Küçükyalı, Alaçatı, Cevizli, Seferihisar ve Kuşadası gibi lokasyonlarda yazlık daire, müstakil villa ve premium konutlar; hem uzun vadeli değer artışı hem de yüksek sezonluk kira geliri sunar. 10LINE EMLAK, bu özel segment için hem alım danışmanlığı hem de kısa dönem kiralama yönetimi sağlar. Alım tarafında, tatil bölgelerinin kendine özgü dinamiklerini analiz ederiz: sahile mesafe, imar ve yapılaşma kısıtları, sezon dışı likidite ve premium bölgelerde uzayabilen amortisman süresi gibi faktörleri baştan raporlarız. Küçükyalı gibi metrekare fiyatları çok yüksek bölgelerde alım kararını duygusal beklentiyle değil, gerçekçi kira çarpanı ve doğrulanmış emsallerle veririz. Kısa dönem kiralama yönetiminde ise mülkünüzü sezon boyunca değerlendirir; dinamik fiyatlama, misafir organizasyonu, temizlik-bakım koordinasyonu ve yeni turizm amaçlı kiralama mevzuatına (izin belgesi) uyum konularında yönetimi üstleniriz. Böylece yazlık mülkünüz, siz kullanmadığınız dönemlerde atıl kalmak yerine düzenli gelir üreten bir varlığa dönüşür.

  1. Tatil bölgesi & mülk analizi
  2. Sezonluk getiri projeksiyonu
  3. Alım / devir danışmanlığı
  4. Turizm kiralama izni uyumu
  5. Dinamik fiyat & misafir yönetimi
  6. Bakım, temizlik & gelir raporu
Tatil bölgelerinde sezon dışı likidite ve gerçek amortisman süresi baştan raporlanır.Kısa dönem kiralama, güncel turizm amaçlı kiralama mevzuatına ve izin belgesine uygun yürütülür.Sezonluk gelir dinamik fiyatlama ve misafir yönetimiyle optimize edilir.
Yazlığımı hem kendim kullanıp hem kiraya verebilir miyim?
Evet. Kullanmayı planladığınız dönemleri takvimden ayırır, kalan sezonu kısa dönem kiralama ile değerlendirerek atıl kalmasını önleriz.
Kısa dönem kiralama için izin gerekiyor mu?
Evet, turizm amaçlı kısa dönem kiralamalar için izin belgesi gerekmektedir. Bu sürecin mevzuata uygun yürütülmesinde size rehberlik ederiz.
Özel Masa · Miras & İntikal

Miras kalan gayrimenkulü, hak kaybı yaşamadan devralın

Miras kalan bir gayrimenkul; duygusal bir değer taşımasının yanında, çoğu zaman birden fazla mirasçıyı, karmaşık hukuki süreçleri ve sıkı vergi takvimlerini içeren teknik bir dosyaya dönüşür. Bir taşınmazın mirasçılar adına geçmesi için önce mirasçılığın resmen belgelenmesi (veraset ilamı), ardından tapuda intikal işleminin yapılması ve Veraset ve İntikal Vergisi yükümlülüğünün tamamlanması gerekir. Bu üç halka birbirine bağlıdır: vergi ödenmeden tapuda devir ve ferağ yapılamaz, intikal tamamlanmadan da miras kalan mülk satılamaz. Süreç yanlış kurgulandığında hem gecikme cezaları hem de mirasçılar arası anlaşmazlıklar hızla büyüyebilir.

10LINE EMLAK olarak yaklaşımımız veri odaklıdır: miras kalan taşınmazın güncel rayiç değerini bölge analizleriyle belirler, hisse yapısını ve mirasçı sayısını netleştirir, satış mı yoksa mirasçılar arası pay birleştirmesi mi daha verimli sonuç verir sorusunu rakamlarla ortaya koyarız. Emlak ofisi bu denklemde değerleme, alıcı bulma, hisseli mülk satışı ve pazarlama tarafını üstlenir; noter, tapu müdürlüğü ve mahkeme süreçlerinde ise sizi güvenilir hukuk ortaklarımıza yönlendiririz. Böylece miras dosyanız hem hukuken sağlam hem de piyasa değeri korunacak biçimde yönetilir.

Aşağıdaki tüm rakam, harç, süre ve oranlar yaklaşık ve bilgilendirme amaçlıdır; her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir ve somut olaya göre değişir. Bağlayıcı bir işlem yapmadan önce mutlaka güncel mevzuata, ilgili tapu müdürlüğüne, vergi dairesine veya bir hukuk danışmanına başvurunuz.
1

Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) Alınması

Veraset ilamı, kimlerin hangi paylarla mirasçı olduğunu resmen gösteren belgedir ve intikal sürecinin ilk adımıdır. İki yoldan alınabilir: noter veya Sulh Hukuk Mahkemesi. Noter yolu genellikle çok daha hızlıdır; gerekli belgeler eksiksizse çoğu durumda aynı gün içinde belge düzenlenebilir. Mahkeme yolu ise birkaç gün ile birkaç hafta arasında sürebilir. Yetkili merci, miras bırakanın son yerleşim yeri veya mirasçılardan her birinin yerleşim yeri makamıdır.

Bazı hallerde noter belge veremez ve mutlaka Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulması gerekir: muris ile mirasçı arasındaki soy bağının nüfus kayıtlarından net tespit edilemediği durumlarda, kayıtların yeterli açıklıkta olmadığı hallerde, ortada bir vasiyetname bulunduğunda veya mirasçılardan en az birinin yabancı uyruklu olduğu durumlarda mahkeme yolu zorunludur.

Miras bırakanın (murisin) nüfus kayıt örneğiÖlüm belgesiVarsa vasiyetname veya miras sözleşmesiBaşvuran mirasçıların kimlik belgeleri
Süre: Noterde çoğu zaman aynı gün; Sulh Hukuk Mahkemesinde birkaç gün ile birkaç hafta (yaklaşık, dosyaya göre değişir)
İpucu: Yabancı uyruklu mirasçı, vasiyetname veya karışık nüfus kaydı yoksa hızlı ve ekonomik olan noter yolunu tercih edin. Belgeyi birden fazla asıl nüsha halinde alın; tapu, vergi dairesi ve banka işlemlerinde ayrı ayrı istenebilir.
2

Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesinin Verilmesi

Miras yoluyla intikal eden mal varlığı için mirasçıların, ölüm tarihinden itibaren kural olarak 4 ay içinde ilgili vergi dairesine Veraset ve İntikal Vergisi beyannamesi vermesi gerekir. Ölüm yurt dışında gerçekleşmişse süre uzayabilir (yaklaşık 6 ila 8 ay arası; duruma göre değişir). Beyanname, murisin son ikametgahının bulunduğu yer vergi dairesine verilir. Önemli bir kural: intikal eden taşınmaza isabet eden vergi tamamen ödenmedikçe tapuda devir ve ferağ yapılamaz, dolayısıyla mülk satılamaz.

2026 yılı için miras (veraset) yoluyla intikallerde vergi oranları artan oranlı olup yaklaşık yüzde 1 ile yüzde 10 arasında; ivazsız (bağış, hibe) intikallerde ise yaklaşık yüzde 10 ile yüzde 30 arasında uygulanır. Füru (çocuklar, torunlar) ve eşten her birine düşen miras payı için önemli bir istisna tutarı bulunur; 2026 için bu tutar yaklaşık 2,9 milyon TL civarında açıklanmıştır (evlatlıklar dahil, güncel resmi tebliğe göre değişebilir). Ana, baba, eş ve çocuklardan yapılan ivazsız intikallerde tarifedeki oranların yarısı uygulanır. Rakamlar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir.

Veraset ilamı (mirasçılık belgesi)Murisin nüfus kayıt örneği ve ölüm belgesiTaşınmaza ait tapu bilgileri ve emlak (rayic) değeri belgesiBanka hesabı, araç, hisse gibi diğer tereke malvarlığına ilişkin belgelerMirasçıların kimlik ve iletişim bilgileri
Süre: Beyanname: ölümden itibaren yaklaşık 4 ay (yurt dışı ölümlerde daha uzun). Ödeme: taksitlendirmeyle 3 yıla yayılabilir
İpucu: Vergi, beyannamenin verildiği yılı izleyen 3 yıl boyunca her yıl Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere 6 eşit taksitte ödenebilir ve bu yasal taksitlendirmede faiz uygulanmaz. İstisna tutarının altında kalan paylarda vergi çıkmayabilir; yine de beyanname verme yükümlülüğü ayrıca değerlendirilmelidir.
3

Tapuda İntikal (Mirasçılara Tescil) İşlemi

Veraset ilamı alınıp vergi yükümlülüğü tamamlandıktan sonra, taşınmazın mirasçılar adına tescil edilmesi için tapu müdürlüğüne başvurulur. Başvuru mirasçılardan biri tarafından Web-Tapu üzerinden yapılabilir. Ardından tapu müdürlüğü döner sermaye hizmet bedelini SMS ile bildirir; ücret yatırıldıktan sonra verilen randevu saatinde ilgili tapu müdürlüğüne gidilerek imza aşaması tamamlanır ve intikal gerçekleştirilir. İntikal sonucunda taşınmaz, mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti veya talep halinde paylı (hisseli) mülkiyet olarak tescil edilir.

Miras yoluyla intikalde tapu harcı ödenmez; bu, normal satış devrinden temel farkıdır. Alınan tutar döner sermaye hizmet bedeli ve ilave hizmet bedelinden oluşur (2026 için toplam yaklaşık 2.500 TL civarı; her yıl güncellenir). Kritik nokta: intikale konu taşınmaza isabet eden Veraset ve İntikal Vergisi tamamen ödenmeden tapu devir ve ferağ işlemi yapılamaz.

Sulh Hukuk Mahkemesinden veya noterden alınan veraset belgesinin aslı veya onaylı örneğiVeraset ve İntikal Vergisinin ödendiğine veya ilişik olmadığına dair vergi dairesi yazısı/makbuzTarafların ve varsa temsilcilerin kimlik belgeleriTemsil varsa temsil belgesi (vekaletname, vasi kararı vb.)Taşınmazın tapu bilgileri
Süre: Randevu ve evrak tamamsa genellikle kısa sürede (belge eksikliği süreci uzatabilir; yaklaşık)
İpucu: Web-Tapu üzerinden ön başvuruyu erken yapıp döner sermaye bildirimini takip edin. Satış planlıyorsanız intikal ve vergi adımını mutlaka önce tamamlayın; çünkü kişi sahibi olmadığı bir malı devredemez, intikalsiz satış mümkün değildir.
4

Reddi Miras (Mirasın Reddi)

Mirasçı, murisin mal varlığıyla birlikte borçlarını da üstlenmek istemiyorsa mirası reddedebilir. Gerçek ret için süre kural olarak 3 aydır; bu süre yasal mirasçıda genellikle ölümü öğrenme tarihinden, atanmış mirasçıda ise tasarrufun resmen bildirildiği tarihten başlar. Ret beyanı, murisin son yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesine, kayıtsız ve şartsız olarak yapılmalıdır. Notere veya başka bir mahkemeye yapılan ret beyanı geçersizdir.

Mirası usulüne uygun reddeden mirasçı, murisin alacaklılarına karşı sorumluluktan kurtulur. Bir mirasçı reddederse payı diğer mirasçılara geçer; ancak birinci zümre mirasçılarının tamamı reddederse miras ikinci zümreye geçmez ve tereke Sulh Hukuk Mahkemesince iflas hükümlerine göre tasfiye edilir. Ret beyanı sonuç doğurduktan sonra kural olarak geri alınamaz. Terekeye sahip çıkan veya olağan dışı tasarrufta bulunan mirasçı ret hakkını kaybeder.

Ret dilekçesiMurisin ölüm belgesi ve nüfus kayıt örneğiMirasçının kimlik belgesiMirasçılığı gösteren belgeler
Süre: 3 ay (yasal süre; kaçırılması halinde hak kaybı doğar)
İpucu: Miras kalan taşınmazın borçlu mu yoksa değerli mi olduğu belirsizse, 3 aylık süre içinde terekenin tespitini isteyin ve karar vermeden önce mal ile borç dengesini analiz ettirin. Süre çok kritik olduğundan bu adımda mutlaka hukuki destek alın.
5

Miras Payının Devri, Feragat ve Mirasçılar Arası Hisse Satışı

Mirasçılar terekenin tamamlanmasına kadar taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti halinde hak sahibidir ve kural olarak ancak birlikte hareket ederek tasarruf edebilirler. Bir mirasçı, kendi payını diğer mirasçılara veya üçüncü bir kişiye devrederek mirastan fiilen çekilebilir (feragat edebilir). Payın diğer mirasçılara devri için yazılı sözleşme yeterlidir; buna karşılık üçüncü kişiye yapılacak miras payı devri sözleşmesinin geçerliliği daha sıkı şekil şartlarına bağlıdır ve genellikle noterde düzenlenmesi gerekir (güncel mevzuata göre teyit ediniz).

Payların birleştirilmesiyle bir mirasçı diğerlerinin payını satın alarak mülkü tek elde toplayabilir; bu, hem satışı kolaylaştırır hem de değeri korur. Dikkat: paylı mülkiyette bir paydaş payını dışarıdan üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı devreye girer. Önalım hakkı, satışın noter bildirimiyle öğrenilmesinden itibaren yaklaşık 3 ay ve her halde satış tarihinden itibaren en geç 2 yıl içinde kullanılabilir; süresinde açılan davada paydaş, payı aynı satış şartlarıyla satın alabilir.

Miras payı devri / feragat sözleşmesi (üçüncü kişiye devirde çoğunlukla noter şekli)Veraset ilamıTarafların kimlik belgeleriTapu kayıt bilgileriDiğer paydaşlara yapılacak noter önalım bildirimi (dış satışta önerilir)
Süre: Sözleşme aşaması kısa; anlaşmazlık halinde önalım/dava süreci aylara yayılabilir (yaklaşık)
İpucu: Dışarıya hisse satışında ileride şufa davasıyla satışın bozulmasını önlemek için diğer paydaşlara noter aracılığıyla usulüne uygun önalım bildirimi yapın. Mümkünse önce mirasçılar arası pay birleştirmesini değerlendirin; tek malikli bir tapu piyasada çok daha kolay ve yüksek değerle satılır.
6

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Mirasçılar taşınmazın ne yapılacağında anlaşamazsa (kimi satmak, kimi tutmak isterse), paylı veya elbirliği mülkiyetini sona erdirmek için Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir. Ortaklık iki yolla giderilir: aynen taksim (malın fiziksel olarak bölüştürülmesi) veya satış suretiyle paylaşma (mahkeme kararıyla açık artırmayla satılıp bedelin paylara göre dağıtılması). Uygulamada bölünmesi mümkün olmayan daire, ev gibi taşınmazlarda genellikle satış yolu uygulanır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili yer ise taşınmazın bulunduğu yerdir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir; arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamaz. Süreç genellikle uzundur: ilk derece mahkemesinde yaklaşık 1 ila 1,5 yıl, istinaf ve temyiz aşamalarıyla toplam yaklaşık 3 ila 5 yıla kadar uzayabilir (paydaş sayısı ve tebligatlar süreyi etkiler). Masraflar (harç, gider avansı, bilirkişi, keşif, avukatlık) dava sonunda tüm hissedarlara payları oranında paylaştırılır.

Arabuluculuk son tutanağı (anlaşmama)Dava dilekçesiVeraset ilamı ve tapu kaydıTaşınmaza ilişkin belgelerPaydaşların bilgileri
Süre: İlk derece yaklaşık 1-1,5 yıl; istinaf/temyiz ile toplam yaklaşık 3-5 yıl (yaklaşık, dosyaya göre değişir)
İpucu: Mahkeme satışı (icra/ihale) genellikle piyasa değerinin altında sonuçlanır ve uzun sürer. Bu yüzden dava açmadan önce anlaşmalı serbest piyasa satışını deneyin; profesyonel değerleme ve tarafsız bir emlak ofisi çoğu zaman izale-i şuyudan daha yüksek ve hızlı sonuç verir. Tüm paydaşlar isterse mahkeme ihalesi yalnızca paydaşlar arasında da yapılabilir.

Maliyet & harç notları

Miras ve intikal sürecindeki başlıca kalemler şunlardır (tümü yaklaşık ve güncel mevzuata göre değişir):

  • Veraset ilamı ücreti noterde veya mahkemede binlerce TL düzeyinde bir masraf gerektirir.
  • Tapu intikalinde miras yoluyla devirde tapu harcı ödenmez; yalnızca döner sermaye ve ilave hizmet bedeli alınır (2026 için toplam yaklaşık 2.500 TL civarı, her yıl güncellenir).
  • Veraset ve İntikal Vergisi artan oranlıdır (veraset yoluyla intikalde yaklaşık yüzde 1-10); füru ve eşe düşen paylarda yüksek bir istisna tutarı uygulanır (2026 için kişi başı yaklaşık 2,9 milyon TL civarı, resmi tebliğe göre değişir)
  • ve vergi 3 yıla yayılı 6 taksitte faizsiz ödenebilir.
  • İzale-i şuyu davasında maktu harç, gider avansı, bilirkişi, keşif ve avukatlık ücretleri doğar; bu masraflar dava sonunda paydaşlara payları oranında bölüştürülür.
  • Satış aşamasında ayrıca alıcı-satıcı tapu devir harcı (satış bedeli üzerinden, taraflara ait), varsa değer artış kazancı vergisi ve emlak komisyonu gündeme gelir.
  • Kesin tutarlar için mutlaka ilgili tapu müdürlüğü, vergi dairesi ve güncel resmi tarifelere başvurulmalıdır.

Miras & intikal · Sık sorulanlar

Miras kalan bir evi satmak için ne gerekir?
Önce veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınmalı, Veraset ve İntikal Vergisi beyannamesi verilip vergi tamamlanmalı ve taşınmaz tapuda mirasçılar adına intikal ettirilmelidir. Ancak bu üç adım tamamlandıktan sonra satış yapılabilir. Birden fazla mirasçı varsa satış için kural olarak tüm paydaşların onayı gerekir.
İntikal yapmadan miras kalan mülk satılabilir mi?
Hayır. Kişi sahibi olmadığı bir malı devredemez; bu nedenle önce tapuda intikal işlemi tamamlanmalı, sonra satış yapılmalıdır. Ayrıca taşınmaza isabet eden Veraset ve İntikal Vergisi tamamen ödenmeden tapuda devir ve ferağ da yapılamaz.
Veraset ve İntikal Vergisi ne kadardır ve ne zaman ödenir?
Vergi artan oranlıdır; veraset yoluyla intikallerde yaklaşık yüzde 1 ile yüzde 10 arasında değişir. Çocuklara, torunlara ve eşe düşen paylarda yüksek bir istisna tutarı uygulanır (2026 için kişi başı yaklaşık 2,9 milyon TL civarı, resmi tebliğe göre güncellenir) ve bu tutarın altındaki paylarda vergi çıkmayabilir. Beyanname ölümden itibaren yaklaşık 4 ay içinde verilir; vergi ise izleyen 3 yıl boyunca her Mayıs ve Kasım ayında toplam 6 taksitte, faizsiz ödenebilir.
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası ne kadar sürer?
İlk derece mahkemesinde yaklaşık 1 ila 1,5 yıl sürer; istinaf ve temyiz aşamalarıyla toplam yaklaşık 3 ila 5 yıla kadar uzayabilir. Süre paydaş sayısına, tebligatlara ve dosyanın yoğunluğuna göre değişir. 1 Eylül 2023 sonrası bu davalarda önce zorunlu arabuluculuğa gidilmesi gerekir.
Veraset ilamını noterden mi mahkemeden mi almak daha iyidir?
Belgeler eksiksizse ve karmaşık bir durum yoksa noter yolu çok daha hızlıdır; çoğu zaman aynı gün belge alınabilir. Ancak vasiyetname varsa, mirasçılardan biri yabancı uyrukluysa veya nüfus kayıtlarından soy bağı net tespit edilemiyorsa noter belge veremez; bu durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmak zorunludur.
Reddi miras için sürem ne kadar ve nasıl yaparım?
Gerçek ret için süre kural olarak 3 aydır ve genellikle ölümü öğrendiğiniz tarihten başlar. Ret, murisin son yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesine kayıtsız ve şartsız beyanla yapılır; notere yapılan ret geçersizdir. Süreyi kaçırmak veya terekeye sahip çıkmak ret hakkını düşürür, bu yüzden bu adımda hukuki destek almak önemlidir.
Mirasçılardan biri satışa yanaşmıyorsa ne yapabilirim?
Öncelikle o mirasçının payını satın alarak (pay birleştirmesi) veya anlaşmalı çözümlerle uzlaşma denenmelidir. Uzlaşma sağlanamazsa, zorunlu arabuluculuk sonrası Sulh Hukuk Mahkemesinde izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılarak taşınmazın satılıp bedelinin paylara göre dağıtılması istenebilir.
Hisseli (paylı) tapuda kendi payımı dışarıya satabilir miyim?
Prensipte payınızı üçüncü bir kişiye satabilirsiniz; ancak diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı devreye girer. Paydaşlar, satışı noter bildirimiyle öğrendikten sonra yaklaşık 3 ay ve her halde satıştan itibaren en geç 2 yıl içinde, payı aynı şartlarla satın alma davası açabilir. Bu riski azaltmak için satıştan önce diğer paydaşlara noter aracılığıyla önalım bildirimi yapılması önerilir.

Hangi hizmete ihtiyacınız olduğundan emin değil misiniz?

Gayrimenkulünüzü ya da hedefinizi anlatın; size en uygun süreci, bölge verisiyle birlikte 24 saat içinde planlayalım. İlk ekspertiz ve yönlendirme ücretsiz.

Ücretsiz Ekspertiz Al WhatsApp'tan Yazın Analiz Merkezi